房企开掘城市新蓝海 从"开发"向"经营"转变

　　城市更新过程中，房企应注重从“开发方式”向“经营模式”转变。城市更新不仅是空间更新，更应通过内容的整合和运营，实现区域内文化内涵的丰富和生活质量的提升。

　　房地产头部企业万科企业股份有限公司近日有关城市更新的动作不断。据“上海发布”公众号消息，上海市人民政府与万科在沪签署战略合作框架协议。万科董事会主席郁亮表示，将进一步深化与上海在城市更新等方面的合作对接。此前的6月，上海城市更新基金成立，总规模约800亿元。数家房企参与签署战略合作协议，万科亦为其中之一。

　　当前，城市更新正成为众多房企业绩增长的新动能。远洋集团不久前公布的2021年中期业绩显示，集团已在城市更新业务领域拥有拆除重建、存量盘活、社区焕新三种模式。截至2021年6月30日，远洋已签约旧改项目近1800万平方米，分布在深圳、广州、东莞等大湾区重点城市，其中已转化项目共7个，并已获取5个旧改项目。目前共计4个项目在售，2022年预计推出3个新项目。

　　房企参与城市更新有望获得更多支持。“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确提出，实施城市更新行动。老旧小区改造是城市更新的重要内容之一，我国提出，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。住房和城乡建设部有关负责人曾表示，鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造。今年以来，多省市密集出台相关举措推进城市更新。除上海设立了城市更新基金以外，据报道，7月份无锡市也设立了城市更新基金，基金规模达300亿元，专项用于投资无锡旧城区改造和城市更新项目规划、建设、开发及运营等。此外，广州、北京等城市也设立了与城市更新相关的基金。

　　中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹表示，我国城镇化正进入中高级发展阶段，城市更新是提升城市能级最重要的举措，是城市发展转型和房地产企业发展转型的一个结合点，值得企业高度重视。

　　种种迹象表明，城市更新已经成为房地产行业的下一个“兵家必争之地”。有研究认为，我国未来每年有8亿平方米的存量需要更新，城市更新将是一个10万亿元级的市场。克而瑞统计数据显示，中国百强房企中参与城市更新的比例达80%，已有51%的房企运营规模超百万平方米，早期布局的项目已进入价值兑现期。

　　业内人士指出，城市更新项目的一大特点就是开发和回报周期长，短则几年，长则十年以上。这对房企的融资和开发运营能力都是重大的考验。在愿景集团董事长陶红兵看来，老旧小区改造项目操作过程中需要和政府、居民同时打交道，且回报周期较长，更适合不想赚“快钱”的房企。不过，因为未来增量越来越少，房地产企业更适合向这个方面转型。

　　城市更新的过程中，房企应该注重从“开发方式”向“经营模式”转变。城市更新不仅是空间上的更新，更应该通过内容的整合和运营，实现区域内文化内涵的丰富和生活质量的提升。日前，住房和城乡建设部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见，其中提到，要转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。

　　经历了过去城镇化率的快速提升，我国“以人为核心的新型城镇化”正向“精细化运营”迈进。摒弃过去“大拆大建”“高速度、高周转”的固有思维，城市更新更像是“老火慢炖”，对于房企而言，运营城市更新项目更应耐得住寂寞，“慢工出细活”。