房地产企业参与城市更新如何干？他们认为不能简单开发要产业运营丨论坛
时间：2021-09-15 来源:本站 人气：67
今后房地产行业参与城市更新一定要从产业出发思考，未来城市更新一定是新产业、新业态、新发展模式和新内容，不是新建筑。
当市场从增量发展转向存量发展，城市更新有望成为房地产市场一个新风口，一个机遇和难度并存的新风口。
9月10日，一场以“喻晓新生”为主题的“2021中国城市更新论坛走进粤港澳大湾区”在深圳举办。
广东省房协专家委员会主任委员、世联行首席技术官黎振伟；深圳市城市更新协会评估与咨询专业委员会主任委员、戴德梁行城市更新服务平台负责人黄燕秋,中房协城市更新研究中心原主任、深圳市城市更新开发企业协会创始会长、广东安云更新律师事务所主任耿延良,金地产业研究院助理院长高晓伟,佳兆业集团经济研究院副院长钟洪涛等城市更新方面的专家和企业高层出席论坛，并在主题为“喻晓新生——城市更新的破与新”的圆桌对话环节进行了观点的碰撞与交流。
会上，佳兆业集团经济研究院副院长钟洪涛表示，城市更新已经进入全新阶段，从空间更新到内容更新再到城市赋能，变化非常大。
他以佳兆业为例表示，20多年城市更新经验使企业意识到这项业务底层逻辑已经发生变化。很多年前，市场更关注生存、安全、居住需求，那时只需拆除重建就好；现在居民诉求已经发生变化，更强调精神内涵。
新时代下，企业该如何在城市更新领域破局？钟洪涛认为，企业必须要思考什么能破，破的标准是什么？不能单纯认为老旧都不要，只要新的。站在未来看，很多事物比如旧烟囱可能对于过去它不再重要，要被抛弃了，但是再过10年、20年会发现，它带有重要精神属性，是一个城市的文化内涵。
基于这些思考，钟洪涛表示，当下我们宁愿把步伐放慢一点，多去审视破的标准是什么，例如需要更多文化动力，需要更多城市牵引力。城市更新背后需要进行多种内涵打造，对房企而言，暴利时代一去不复返，如果房企没有内涵也是做不好城市更新的。所以，作为市场主体房企也需要审视自身新产业能力，需要全面提升自己。
“城市更新已经进入新阶段，大拆大建已不符合时代要求。”钟洪涛介绍说，佳兆业在城市更新模式上已进行了调整和分级，例如近期操作珠海某项目，对古村落文化重新做一些保留、保护和延展，这都是历史必然。
广东省房协专家委员会主任委员、世联行首席技术官黎振伟
提到房地产新时代，广东省房协专家委员会主任委员、世联行首席技术官黎振伟表示，内地房地产开发模式过去是“三高”，也就是“高周转、高负债、高利润”，如果没有这“三高”是没法做的。
同时，他认为现在不同了，要转向的是没有“三高”，“现在要改变的话要跟着国家发展方向改变，不能像过去那样搞速度、追求规模。”
提及城市更新，黎振伟介绍，过去开发商参与城市更新更多是从卖多少房、收多少钱考虑，多是从商业角度考虑，但今天我们看到城市更新已涵盖科研、研发、智造以及整个服务系统。
怎么去做？黎振伟表示，第一，选择路径；第二，关注产业；第三，发展保障；第四，赋能城市。“今后房地产行业参与城市更新一定要从产业出发思考，未来城市更新一定是新产业、新业态、新发展模式和新内容，不是新建筑；新建筑只是提供服务的，为人才服务，为产业服务。”
深圳市城市更新协会评估与咨询专业委员会主任委员、戴德梁行城市更新服务平台负责人黄燕秋
城市化进程发展快速的粤港澳大湾区，无疑是城市更新运动中的“先行区”与“排头兵”。
作为深圳市城市更新协会评估与咨询专业委员会主任委员、戴德梁行城市更新服务平台负责人黄燕秋对于“城市更新”这个话题有着诸多思考。
她在论坛上行提出的“大拆大建不是城市更新的唯一方式；‘要一城一村’去研究，实现多方共赢；城中村改造关键在于‘留’与‘破”等观点得到了在场其他专家认同。
在圆桌对话环节，她表示，过往我们更加关注经济效益，因为拆了挣钱更多。现在随着新形势变化，应该是如何做才能留得住人才？
“我团队小伙伴经常跟我说要回老家、回长沙、回武汉，所以未来还是要保留城中村，但不是现状保留，是要更加强调有机更新。有一些可以拆，毕竟参与改造升级的市场主体有自身经济诉求，但必须坚持公益先行，把原来的暴利变微利，为居民提供更多改善型居住空间。”黄燕秋说道。
会上，金地产业研究院助理院长高晓伟以金地打造和运营的旧改和工改项目为例，围绕“如何为城市闲置资产注入产业活力”进行了发言。
据高晓伟介绍，金地旧改和工改项目主要分为两类，一种是知识创新型，一种是生活体验型。前者更加注重时尚绿色的办公环境和创意设计的生态圈；后者更加关注居民的配套，激发活力的邻里空间。
高晓伟表示，知识创新型文创园隐形改造成本特别高，尤其是结构和上下水改造成本高；同时，在文创类空间改造过程中，还有一些基本标配要素比如阳光、空气、绿化、连廊、公共空间、活动空间等等。
高晓伟还介绍了金地威新三邻桥项目。他表示，进行三邻桥项目改造过程中，金地面临最大问题依旧是成本较高，甚至是高过了推倒重建。因为要注重城市空间机理问题，所以最终业态边界是非常模糊的，不仅打造了露天电影院、会议中心等，还有游泳池及适合老年人逛的超市、菜市场等。现在，这里已经变成了网红打卡地，承接了非常多的活动。
在高晓伟看来，重资产模式必须要解决五个痛点：第一就是上下游租金差关系；第二是可租赁面积；第三是改造成本偏高；第四是获取项目政策门槛比较高；第五是后期运营和服务能够为项目赋能。
中房协城市更新研究中心原主任、深圳市城市更新开发企业协会创始会长、广东安云更新律师事务所主任耿延良
“城市空间有限，在有限空间下像写字楼这样的产业空间到底多少量才是适合的是一个问题。”中房协城市更新研究中心原主任、深圳市城市更新开发企业协会创始会长、广东安云更新律师事务所主任耿延良表示，比如深圳划定270平方公里“工业红线”，它是不是经过调研？为什么是这个数，这都是一个重要问题。
“现在很多主体确认了以后不愿意开发，因为资金很难平衡，产业项目是一个持续培养过程。”
耿延良介绍，美国过去房地产公司是靠持续经营发展，比如最大的房地产公司帕尔迪每年开发利润5%-8%，国内房地产利润20%-30%，但未来不可能会有这么高利润，所以要解决这个问题必须有制度创新，以及政府如何吸取社会资本进入这个行业，这是一个值得思考的问题。
在他看来，深圳城市更新从粗放式旧城改造到高质量城市品质提升阶段，为全面建设小康社会，为深圳国际化大都市建立以及为粤港澳大湾区核心城市群发展提供了源源不断动力。
