房地产行业:政策效果如期显现

开工投资有所修复,但融资管控带来压力:1-10月,全国房屋新开工面积13.7亿平方米,同比增长8.1%,增幅较1-9月上升1.3个百分点。10月新开工有所恢复,单月新开工规模仅次于14年高点,政策的加码叠加市场环境的变化,使得部分房企捂盘惜售的态度又有所转变,同时下半年以来拿地力度的修复也进一步推进开工规模的提升,全年新开工保持正增长的趋势已经明确,但展望明年上半年,考虑到今年营改增等导致的新开工高基数,增速在明年又将重新面临调整。1-10月,全国房地产开发投资8.4万亿,同比增长6.6%,增幅较1-9月上升0.8个百分点。10月份投资增速继续回升,单月投资增速创下年内新高,在10月土地市场热度持续释放的行情下,助推行业投资回升,考虑到去年四季度低基数(持续负增长),预计全年将维持在当前水平左右。但值得注意的是,临近年末中央经济会议召开,管理层强调防范金融风险,抑制资产泡沫的态度明确,当前房企资金端和土地市场管控预期持续加强,我们预计明年投资将面临较大压力。

土地市场保持热度,二三线城市成交提升:1-10月份,房地产开发企业土地购置面积1.7亿平方米,同比下降5.5%;土地成交价款6764亿,同比上涨16.7%。三季度以来土地市场供地力度有所提升,开发商补库存的意愿仍在继续维持。根据我们跟踪的重点城市土地成交情况来看,一城市土地成交同比继续下降,主要因政府控制供地节奏,供应量有所减少,而二三线城市的土地市场在销售终端回暖的带动下,成交热度有所提升。

政策效果显现,预计增速加速下滑:1-10月份,商品房销售面积12.0亿平方米,同比上升26.8%,商品房销售额9.1万亿,同比增长41.2%。10月份增速的下降主要由几方面原因:1、主流城市政策密集出台;2、2015年四季度开始的高基数;3、部分重点城市的预售证管理进一步趋严。值得注意的是,目前一二线城市的市场热度正向部分强三线城市传导,10月三线城市成交占比34.5%,创下14年以来新高。但短期内市场的成交压力已经逐步显现,叠加去年四季度以来相对高基数,我们预计四季度的销售增速会加速回落。展望明年,此次主流城市的政策集中出台已经不能简单用“因城施策”来解释,未来政策的持续深化和强化将是主旋律,明年成交景气度持续下降是大势所趋。

关注新政对信贷的后续影响:1-10月份,房地产开发企业到位资金11.7万亿元,同比增长15.5%,增幅较1-9月持平。10月居民信贷增速依然维持高位,且房贷依然是信贷增长的主要力量,但考虑到10月份开始的主流城市政策集中出台,预计对按揭贷款增长影响逐步显现。融360数据显示个贷首套房利率已连续4个月持平,部分地区银行首套房贷款利率已有上调现象,叠加美国大选后加息预期增强,市场流动性预计继续宽松空间有限,将影响后续需求释放持续性。