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央广网北京11月30日消息（记者 曹倩）随着房地产支持政策密集出台，市场对相关产业链复苏的信心得到明显提升。
11月28日晚间，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时指出，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。
消息一经发布，29日上午，地产股便呈现出惊人涨势。截至当日上午收盘，Wind热门概念板块指数中，房地产精选板块的21只股票全线收涨，涨幅为7.56%，其中多只地产股涨停。
11月30日，房地产板块开盘继续走强，福星股份现一字涨停，中国武夷、天保基建、南山控股、城建开发等多股掀涨停潮。
中信证券宏观经济首席分析师程强在接受央广资本眼采访时表示，房地产板块即将迎来重大利好，地产新政将为房地产行业走出困境提供助力，促进行业平稳健康发展。
“此次证监会5项措施，充分体现了‘第三支箭’已经成功发射，将更好推进目前的房企融资工作，优化房企融资结构，有力提振行业和市场预期，助力经济大盘稳定。”程强表示。
而“第一支箭”是11月23日由中国人民银行、银保监会发出的“金融16条”，其中明确将稳定房地产开发贷款投放；“第二支箭”是民营企业债券融资支持工具于近期继续推进并扩大，由央行再贷款提供资金支持。
“房住不炒”定位和“三稳”目标不会改变
此次，证监会在股权融资方面调整优化的5项措施，有3项属于恢复和调整2016年以前的政策。
国金证券地产分析师杜昊旻在其最新研究报告中提及，A股市场地产再融资自2016年起基本停滞，直至2022年10月出现松动，允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。此次新政措施的快速落地，或将为房地产行业注入较大规模的增量资金和资产，促进行业平稳健康发展。
谈及恢复及调整政策前后的差别，上海国家会计学院金融系主任叶小杰认为，本次政策并非无差别地为房地产企业提供融资，而是充分利用资本市场政策工具，促进房地产行业在并购重组中优胜劣汰，促进整体行业的健康发展。
“从政策取向来看，在放松涉房企业融资的同时，又对资金用途做出了明确的规定，主动用于存量风险的化解，从而引导资金流向重点领域，这是资本市场支持实体经济的应有之义。”叶小杰评价。
程强认为，与以往政策相比，这一次的资金投向更多是引导到政策支持的房地产业务。具体包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。并且，此次政策要求房企募资资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘等用途。即房企的增量资金要用于解决存量问题，而不是支持房企继续扩张和发展多元业务。
“这表明，国家‘房住不炒’定位和‘稳地价、稳房价、稳预期’这‘三稳’的目标不会改变。放宽房企股权融资仍然是为了促进“保交楼”工作，避免恶性事件再发生，从而有力支撑市场信心。同时，治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业会得到重点支持。”程强表示。
程强认为，政策有利于对房地产企业的纾困措施更加制度化、体系化、全面化，有助于全面快速改善房企资金面，继续稳步推进房地产开发企业降杠杆、防范房企资金链风险和化解房企信用风险，从而推动优质房地产企业实现长期的、平稳健康的、可持续的发展。
同时，这些政策有利于房地产企业的融资，改善房地产企业的流动性，从而扭转房地产市场下行风险，稳定房地产行业的预期，促进资本市场估值的修复，发挥地产行业对国民经济的支撑作用。
“如果头部房企能够顺利实施并购重组的配套融资方案的话，那么这将有利于加快行业目前出清的节奏，进而加快后续地产周期修复的速度。”程强预测。
REITs和私募股权投资基金均可盘活存量资产
今年8月底，证监会进一步明确了“REITs十条”，从市场培育、项目遴选推荐、审核注册、强化事中事后监管、完善配套政策、保障监管资源配置等全链条、全流程明确了相关政策安排。
央广资本眼从监管方面了解到，截至10月底，证监会已批准23只公募基础设施REITs产品发行，资产范围覆盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源和保障性租赁住房等多种类型。已上市基础设施REITs共20只，募集资金618亿元，重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动新项目投资额超过3300亿元。
此次证监会提出，要进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。
在程强看来，受惠于该政策的主要是存量规模较大、当前收益较好，或增长潜力较好的基础设施项目资产，特别是保障性租赁住房板块；产业园区、仓储物流等板块也将从政策中受益。
此外，程强认为，REITs盘活房企存量资产作用在长期闲置但具有较大开发利用价值的房地产资产上也可能会形成一定突破，例如老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国企开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。
“基础设施REITs作为国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产。"程强表示。
叶小杰则表示，REITs作为资产证券化的重要手段，对于房地产企业的重要性不言而喻。此次政策着重强调保障性租赁住房，这也是利用金融工具支持社会民生领域的体现。同时，鼓励优质房企发行基础设施REITs，就是通过优化资源配置，助推行业健康发展。
除进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用外，叶小杰还指出，开展不动产私募投资基金试点是本次政策的一个亮点。他认为，目前我国私募股权投资基金已经具备一定的规模优势，设立不动产私募投资基金对于PE行业是一个新契机，而且对于房地产行业来说也能引入增量资金，助力行业的转型发展。
程强对此持相同观点，预计私募股权投资基金能够对盘活房地产领域存量资产发挥较大作用。
“不动产私募投资基金能够为投资者提供相对稳定的投资回报。”程强分析，在开展不动产私募投资基金试点后，国内部分私募股权基金可能会参照成熟的国内外资产管理公司（AMC）的运作方式，开发存量地产项目，促进房地产企业盘活经营性不动产，夯实相关房企现金流。
“三箭齐发”助房地产市场稳定经济大盘
“过去几年，房地产持续面临调控，以往高速增长时期所累积的问题充分释放，但也引发了新的风险。在当前宏观经济形势下，需要保持房地产行业稳定，促进其健康发展。”叶小杰认为，证监会此次出台的政策在于发挥资本市场资源配置功能，为房地产行业走出困境提供助力。这些政策将对房地产行业构成有效的刺激，起到较好的支撑和拉动作用。
“此次5项股权融资措施的重要意义在于，将进一步拓宽房地产企业融资渠道，改善优质房企资产负债表，从而在促进房地产市场防范风险、转型发展的过程中，助力稳定经济大盘。”在程强看来，改善资产负债表计划的着力点主要是两个方面，一是加大权益补充力度，二是促进房地产市场盘活存量资产。
近一个月内，金融支持房地产市场的政策密集出台。在业内看来，此次证监会射出“第三支箭”后，稳定房地产融资就形成了信贷、债券、股权融资的“三箭齐发”态势，这套组合拳将有力提振行业和市场预期。
“第一支箭”是11月23日，由中国人民银行、银保监会发出的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展的通知》，被称为“金融16条”，其中明确，将稳定房地产开发贷款投放。
作为“第二支箭”的民营企业债券融资支持工具，近期继续推进并扩大，由央行再贷款提供资金支持，预计可提供约2500亿元民营企业债券融资，后续还有望扩容。
“‘第三支箭’相比‘第二支箭’具有独特的优势，不会直接增加房企的负债规模，同时依然可以为房企融资提供充足的融资渠道。股权融资相比债券融资，能够增强投资者对于房企投资的长期性，且资金的用途方面更加广泛，并且可以避免“房企债务兑付”的问题。”程强如是表示。
从10月经济数据看，房地产市场复苏面临较大压力。
中信证券相关数据显示，10月地产投资、销售和土地成交数据均继续下滑。1-10月，全国房地产开发投资11.4万亿元，同比降低8.8%。10月单月房地产投资同比下降16.0%，较前值（-12.1%）降幅扩大3.9个百分点。10月单月地产销售面积、销售额分别同比下降23.2%、23.7%，较前值降幅分别扩大7.0个、9.5个百分点。10月份30城商品房成交面积日均值同比降低18%，降幅较前值（-14%）扩大。
程强表示，预计此次五项股权融资措施出台后，将对房地产业和整体国民经济产生有效的促进效果。（央广资本眼）
